Site Yönetimi Kanunu 2026

Site yönetimi kanunu 2026 yılında apartman ve sitelerde en çok araştırılan konulardan biridir. Çünkü aidat artışları, ortak giderler, yönetici yetkileri, denetim süreçleri ve kat maliklerinin hakları site yaşamında doğrudan herkesi ilgilendirir.

Türkiye’de apartman ve site yönetimi denildiğinde temel yasal çerçeve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinden değerlendirilir. Bu kanun; kat maliklerinin haklarını, ortak alan kullanımını, yönetici görevlerini, aidat ve gider paylaşımını, yönetim planını ve denetim süreçlerini düzenleyen ana mevzuattır.

Kısacası halk arasında “site yönetimi kanunu” diye aranan konu, uygulamada büyük ölçüde Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgilidir. Yani apartmanda da sitede de işler “biz böyle istedik” mantığıyla değil, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve kanuni çerçeveye göre yürütülmelidir.

Site yönetimi kanunu nedir?

Site yönetimi kanunu, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında yönetimin nasıl yapılacağını belirleyen hukuki kurallar bütünüdür. Bu kapsamda en temel kaynak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur.

Bu kanun ve ilgili yönetim planı sayesinde şu konular daha net hale gelir:

• Site veya apartmanın nasıl yönetileceği
• Yönetici veya yönetim kurulunun nasıl seçileceği
• Aidat ve ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı
• Kat maliklerinin hangi borç ve yükümlülüklere sahip olduğu
• Ortak alanların nasıl kullanılacağı
• Yönetim planının nasıl uygulanacağı
• Karar defteri, belge ve rapor düzeninin nasıl tutulacağı
• Denetim sürecinin nasıl işleyeceği

Bu yüzden site yönetimi sadece aidat toplamak değildir. Site yönetimi; hukuk, muhasebe, iletişim, bakım-onarım ve raporlamanın aynı masada oturduğu ciddi bir iştir. Masada biri eksikse, genelde WhatsApp grubu yanar.

2026 yılında site yönetiminde temel kanun hangisidir?

2026 yılı itibarıyla apartman ve site yönetiminde temel kanun yine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Bu kanun, kat mülkiyeti kurulu yapılarda bağımsız bölüm maliklerinin haklarını, borçlarını ve ortak alanlara ilişkin sorumluluklarını belirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür.

Bu madde aslında site yaşamının özeti gibidir: Ortak alanda yaşarken herkes kendi dairesinden sorumlu olduğu kadar ortak düzenden de sorumludur.

Site yöneticisi nasıl seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Bu kişi yönetici, kurul ise yönetim kurulu olarak adlandırılır.

Kanuna göre ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden seçilir.

Bu nedenle büyük apartmanlarda ve sitelerde yönetici seçimi keyfi bir konu değildir. Usulüne uygun toplantı, karar ve kayıt düzeni gerekir.

Site yöneticisinin görevleri nelerdir?

Site yöneticisinin görevleri öncelikle yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen genel yönetim işlerini yürütür.

Yönetici genel olarak şu işleri takip eder:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararları uygular.
• Ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri alır.
• Ortak giderler için avans veya aidat toplar.
• Yönetimle ilgili ödemeleri kabul eder ve borçları öder.
• Tebligatları kabul eder.
• Süre kaybı veya hak kaybı oluşmaması için gerekli işlemleri yapar.
• Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri için dava veya icra takibi sürecini başlatabilir.
• Yönetim adına banka hesabı açtırabilir.
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır.

Görüldüğü gibi yöneticinin işi sadece “aidatları topladım, tamamdır” değildir. Yönetici aynı zamanda kararları uygulayan, giderleri takip eden, ortak alanların düzenini koruyan ve kayıtları düzenli tutması gereken kişidir.

Aidat ve ortak giderler nasıl belirlenir?

Site yönetiminde en hassas konu genellikle aidattır. Çünkü herkes hizmet ister ama ödeme kısmına gelince hesap makinesiyle adalet aranmaya başlanır. Bu çok normaldir; o yüzden sistem net olmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılır. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır.

Aynı maddede kat maliklerinin, ortak yer veya tesisleri kullanmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı da belirtilir. Aidat veya gider payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir, icra takibi yapılabilir ve geciken ödemeler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir.

Bu yüzden aidat hesabında üç konu çok önemlidir:

• Gider kalemleri doğru belirlenmeli.
• Paylaşım yöntemi yönetim planına ve kanuna uygun olmalı.
• Tahsilat ve borç kayıtları düzenli tutulmalı.

Yönetim planı nedir ve neden önemlidir?

Yönetim planı, sitenin veya apartmanın yönetim tarzını, kullanım şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücreti ve yönetime ait diğer konuları düzenleyen temel belgedir. Kanuna göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında genellikle şu konular yer alır:

• Yönetim şekli
• Ortak alan kullanım kuralları
• Aidat ve gider paylaşım esasları
• Yönetici ve denetçi görevleri
• Toplantı ve karar süreçleri
• Site içi düzen kuralları
• Ortak tesislerin kullanımı
• Bakım, onarım ve hizmet süreçleri

Yönetim planı, apartman veya sitenin yol haritasıdır. Harita yoksa herkes kendi yolunu tarif etmeye başlar. Sonra bir bakmışsınız, yönetim toplantısı navigasyon kavgasına dönmüş.

Yönetim planı değiştirilebilir mi?

Evet, yönetim planı değiştirilebilir. Ancak bu değişiklik basit bir karar gibi yapılmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Bu nedenle yönetim planı değişikliği yapılacaksa:

• Değiştirilecek maddeler net belirlenmeli.
• Kat maliklerine açık bilgi verilmelidir.
• Gerekli çoğunluk sağlanmalıdır.
• Karar usulüne uygun şekilde kayıt altına alınmalıdır.
• Gerektiğinde hukuki destek alınmalıdır.

Özellikle büyük sitelerde yönetim planı değişikliği ciddi bir süreçtir. “Toplantıda konuştuk, herkes tamam dedi” demek genellikle yeterli değildir. Yazılı karar, doğru çoğunluk ve düzgün kayıt gerekir.

İşletme projesi nedir?

İşletme projesi, sitenin veya apartmanın yıllık tahmini gelir ve giderlerini gösteren bütçe planıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, atanır atanmaz bir işletme projesi yaparak kat maliklerine sunmakla yükümlüdür. Bu projede yıllık tahmini gelir-gider tutarları, giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar ve avans tutarı yer alır.

İşletme projesi sayesinde şu sorulara daha net cevap verilir:

• Site bu yıl ne kadar gider bekliyor?
• Hangi gider kalemleri öne çıkıyor?
• Daire başına tahmini ödeme ne kadar olacak?
• Aidat hangi hesaplamaya göre belirlendi?
• Ek ödeme ihtiyacı var mı?
• Tahsilat bütçeyi karşılıyor mu?

İşletme projesi olmayan bir yönetimde aidat hesabı çoğu zaman tartışmaya açık hale gelir. Çünkü sakinler doğal olarak “Bu aidat neye göre belirlendi?” diye sorar. Cevap net değilse güven azalır.

2026 yılında site aidatlarıyla ilgili değişiklik gündemi var mı?

Evet, 2026 yılında site aidatları ve işletme projesiyle ilgili düzenlemeler TBMM gündemine gelmiştir. TBMM’de yer alan bilgilere göre, fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de içeren kanun teklifinde yöneticilerin keyfi aidat belirlemesinin önüne geçilmesi, aidat artırma yetkisinin kat malikleri kuruluna verilmesi ve işletme projesinin genel kurulda onaylanması gibi başlıklar yer almıştır.

Bu bölüm özellikle önemlidir: Bir düzenleme teklifi veya Meclis görüşmesi, her zaman aynı anda yürürlükteki nihai kanun anlamına gelmez. Bu nedenle uygulama yapmadan önce Resmî Gazete’de yayımlanan son metin ve güncel mevzuat mutlaka kontrol edilmelidir.

Yani “kanun değişti mi?” sorusunun cevabı için sadece sosyal medya paylaşımına değil, güncel resmî metne bakmak gerekir. Sosyal medya bazen hukuku değil, tansiyonu yükseltiyor.

Karar defteri ve belgeler nasıl tutulmalıdır?

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatların özetini, tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmakla yükümlüdür. Ayrıca gider belgeleri ve diğer belgeler dosyada saklanmalıdır. Kanunda bu defterin her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılması gerektiği de belirtilir.

Site yönetiminde düzenli belge tutmak şu yüzden önemlidir:

• Giderlerin dayanağı gösterilebilir.
• Sakinlere şeffaf bilgi verilebilir.
• Yönetici değişiminde devir kolaylaşır.
• İtiraz durumunda kayıtlar incelenebilir.
• Gelir-gider raporu daha sağlıklı hazırlanır.
• Eski borçlar ve ödemeler karışmaz.

Defter ve belge düzeni zayıfsa, yönetim hafızası da zayıf olur. Yönetimde en tehlikeli cümlelerden biri “Ben onu bir yere yazmıştım” cümlesidir. Çünkü o “bir yer” genellikle bulunamaz.

Site yönetimi nasıl denetlenir?

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu sürekli olarak denetleyebilir ve haklı bir sebep varsa yöneticiyi değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman yoksa denetim her üç ayda bir yapılır; haklı sebep varsa her zaman hesap denetimi yapılabilir.

Denetim sürecinde şu bilgiler kontrol edilebilir:

• Aidat tahsilatları
• Banka hareketleri
• Gider belgeleri
• Faturalar
• Sözleşmeler
• Karar defteri kayıtları
• Borçlu daire listesi
• İşletme projesi
• Kasa ve bakiye durumu

Denetim, yöneticiyi zor durumda bırakmak için değil, yönetimi güvenli hale getirmek için yapılır. Şeffaf yönetimde denetim korkulacak bir şey değildir; tam tersine yöneticinin elini güçlendirir.

Kat malikleri hangi giderleri ödemek zorundadır?

Kat malikleri, ortak giderlere yönetim planı ve kanunda belirtilen esaslara göre katılmakla yükümlüdür. Ortak alanı kullanmadığını söylemek, genellikle ortak giderden kaçınmak için yeterli değildir. Örneğin “Ben asansörü kullanmıyorum” demek, her durumda asansör giderinden kurtulmak anlamına gelmez.

Ortak giderler şunları kapsayabilir:

• Temizlik giderleri
• Güvenlik giderleri
• Personel giderleri
• Asansör bakım ve işletme giderleri
• Bahçe ve peyzaj giderleri
• Ortak alan elektrik ve su giderleri
• Sigorta giderleri
• Bakım, onarım ve güçlendirme giderleri
• Yönetici veya yönetim hizmet giderleri
• Ortak tesis işletme giderleri

Bu giderlerin nasıl paylaşılacağı, kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Site yönetimi uyuşmazlıklarında arabuluculuk gerekir mi?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı kapsamına alınmıştır. Türkiye Barolar Birliği’nin 1 Eylül 2023 tarihli bilgilendirmesinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamında olduğu belirtilmiştir.

Bu nedenle aidat, ortak alan, yönetim kararı veya kat mülkiyetinden doğan bir anlaşmazlıkta doğrudan dava açmadan önce güncel hukuki yolun kontrol edilmesi önemlidir.

Burada önemli not şudur: Her uyuşmazlığın niteliği farklı olabilir. Bu yüzden somut olaylarda avukattan hukuki destek almak en güvenli yoldur.

Site yönetiminde dijital takip neden önemlidir?

Kanun, yönetim planı ve kararlar ne kadar önemliyse, bunların günlük hayatta düzenli uygulanması da o kadar önemlidir. Çünkü site yönetiminde sorunların büyük bölümü kanunu bilmemekten değil, kayıtların dağınık tutulmasından çıkar.

Dijital site yönetim sistemi kullanmak şu avantajları sağlar:

• Aidatlar düzenli takip edilir.
• Borçlu daireler hızlı görülür.
• Gelir ve gider kayıtları karışmaz.
• Duyurular tek merkezden paylaşılır.
• Raporlar daha kolay alınır.
• Ödeme geçmişi daire bazlı izlenir.
• Belgeler daha düzenli saklanır.
• Yönetici değişiminde veri kaybı azalır.
• Sakinlerle iletişim daha profesyonel hale gelir.

AidatPro; aidat, tahsilat, gider, duyuru, arıza/talep, güvenlik ve raporlama süreçlerini tek merkezde toplayarak apartman ve site yönetiminde daha düzenli bir çalışma alanı sunar.

AidatPro site yönetimi kanununa uygun süreci nasıl destekler?

AidatPro doğrudan hukuki karar vermez; ancak yönetimin düzenli kayıt tutmasına, aidat ve giderleri daha net takip etmesine, borçlu daireleri görmesine, duyuruları iletmesine ve raporları daha kolay hazırlamasına yardımcı olur.

Bu da kanuna ve yönetim planına uygun yönetim sürecinin pratikte daha düzenli uygulanmasını sağlar.

AidatPro ile yönetici:

• Daire bazlı aidat borçlarını takip edebilir.
• Ödeme ve tahsilat geçmişini görebilir.
• Gelir-gider kayıtlarını düzenli tutabilir.
• Borçlu daireleri raporlayabilir.
• Duyuruları sakinlere iletebilir.
• Yönetim sürecini daha şeffaf hale getirebilir.
• Panel üzerinden daha profesyonel bir takip yapabilir.

Kanun “ne yapılması gerektiğini” söyler. Dijital sistem ise bunu düzenli yapmayı kolaylaştırır. İkisi birleşince yönetici de sakinler de daha rahat eder.

2026’da site yöneticileri nelere dikkat etmeli?

2026 yılında site yöneticilerinin özellikle şu konulara dikkat etmesi gerekir:

• Güncel Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri takip edilmeli.
• Yönetim planı mutlaka incelenmeli.
• Aidat ve gider paylaşımı açık hesaplanmalı.
• İşletme projesi düzenli hazırlanmalı.
• Karar defteri ve belgeler eksiksiz tutulmalı.
• Kat malikleri kurulu kararları yazılı hale getirilmeli.
• Borçlu daireler düzenli takip edilmeli.
• Denetim süreci şeffaf yürütülmeli.
• Aidat artışları gerekçeli ve kayıtlı olmalı.
• TBMM ve Resmî Gazete’deki güncel değişiklikler takip edilmeli.

Bu maddeler uygulandığında site yönetimi daha kurumsal, daha güvenilir ve daha kontrollü hale gelir.

Sonuç: Site yönetimi kanunu düzen, kayıt ve şeffaflık ister

Site yönetimi kanunu 2026 yılında da apartman ve siteler için büyük önem taşımaktadır. Temel yasal çerçeve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Yönetici seçimi, aidat ve ortak giderlerin paylaşımı, yönetim planı, işletme projesi, karar defteri, denetim ve uyuşmazlık süreçleri bu çerçevede değerlendirilir.

İyi bir site yönetimi için sadece kanunu bilmek yetmez. Kanuna uygun karar almak, alınan kararları kayıt altına almak, aidat ve giderleri düzenli takip etmek, sakinlere şeffaf bilgi sunmak ve gerektiğinde güncel mevzuatı kontrol etmek gerekir.

AidatPro ile site yönetiminde aidat, ödeme, gider, duyuru ve raporlama süreçlerini tek panelden takip edebilir; yönetimi daha düzenli, daha hızlı ve daha profesyonel hale getirebilirsiniz.

Unutmayın, güçlü site yönetimi sadece aidat toplamak değildir. Güçlü site yönetimi; doğru kayıt, şeffaf hesap, düzenli rapor ve güven veren bir sistem kurmaktır.